2019.4.23 不動産売却、チェックするポイント

転勤による引越しや家族構成の変化、セカンドライフを営むための移住などで、
今ある不動産を売却しよう…と考えた時、気になるのが売却に関わってくる税金。
売却に関する税制がどれくらいあるか皆さんご存知でしょうか。
今日は売却を検討し始めた人が見逃してはならない税金に関するポイントをチェックしてみましょう。

そもそも売却に税金は発生するの?という疑問ですが、
不動産売却に伴う税金は「譲渡所得」が発生した時の発生します。
譲渡所得の計算式はこちら。

譲渡所得=売却金額−取得費−譲渡費用
土地の所得費は購入額、建物は減価償却後の価格が取得費になります。
譲渡費用は仲介手数料・印紙税・測量費などの売却に要した費用を指します。

これを見ると、うちは購入した時よりも安い価格で売却したから関係ない…と
思ってしま卯方もいるかもしれませんが、税務上の利益が出ていれば
キャピタルゲイン課税が発生する可能性があります。
例えば5000万円で購入した物件の場合、3年後に減価償却費300万円を引くと
取得費は5000万円から4700万円に減少します。
この物件を4700万円で売却した場合、減価償却後の購入額と同じ額なので
利益はゼロ!と考えてしまうかもしれませんが、取得費は4700万円であるため、
税務上は300万円の利益が発生していると判断されるのです。

売却時にかかる税率は2パターンあり、
・短期譲渡所得:39%(所得税30%+住民税9%)

・長期譲渡所得:20%(所得税15%+住民税5%)

となりますが、マイホームを売却した場合には「3000万円特別控除」という控除があり、
譲渡所得の計算から3000万円を控除できることになっています。

また、住宅ローン控除は3000万円特別控除と併用することはできませんが、
一定の条件を満たした不動産売却では譲渡所得から「1000万円控除」との併用が可能です。
こちらはあまり知られていない制度なので、該当しているかも?と思った方はぜひチェックしてみてください。

しかし、必ずしも利益が出るとは限らないのが不動産売却です。
そこで、譲渡所得がマイナスになった際、そのマイナス分とその他の所得を相殺して
所得税や住民税を減らすことのできる「損益通算」
譲渡所得のマイナスが大きく、その他の所得と相殺し切れない場合に、
残りのマイナス分を繰り越して、翌年以降の所得からも差し引くことのできる「繰越控除
についてもチェックしておくといいでしょう。(繰越控除は最長4年まで)

何れにしても、不動産売却には様々な制度があり、
知らないまま動いてしまうと損をしてしまう可能性があります。
売却を考え始めたら、まずはプロに相談してみることをお勧めします。

(via ZUUonline)

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